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Cabinet Papiachvili - avocat au barreau de Lille
 
Avocat Associé au sein du Cabinet SIRIUS AVOCATS, chargé d'enseignement à la faculté de Lille II, j'interviens en Droit Immobilier et Droit de la Construction.

Particulier ou professionnel, je vous accompagne dans tous vos litiges liés à des travaux de construction, ainsi que dans les différends que vous rencontrez lors de vente, achat ou de location d'immeuble. 

En m'attachant à créer un lien de confiance avec vous, je saurai mettre en œuvre mon expertise technique, ma disponibilité et ma réactivité pour vous assister dans la résolution de votre problématique.

>>> Vous avez fait construire : que faire en cas de désordres ? 

Brèves d'actualité : 

  • Température d'ambiance d'une maison à 18° : responsabilité des locataires dans l'apparition des désordres du fait du maintien d'une température intérieure basse favorisant la condensation et par conséquence limitation de la réduction du loyer.  CA Chambéry, 2e ch., 5 janv. 2017, n° 15/02278 : JurisData n° 2017-000378 
  • Opposabilité à l'assureur d'un rapport d'expertise : nonobstant l'absence de participation d'un assureur aux opérations d'expertise, le rapport, permettant d'établir la réalité et l'étendue de la responsabilité de son assuré,  lui est opposable dans la mesure où il a eu la possibilité d'en discuter les conclusions (jurisprudence constante : Cass. 3e civ., 29 sept. 2016, n° 15-16.342, P+B, Épx X. c/ Caisse d'assurance mutuelle du bâtiment et des travaux publics (CAMBTP) : JurisData n° 2016-019591) 
  • Manquement contractuel du constructeur (architecte) : 68 134 € de dommages et intérêts (préjudice de jouissance) et validité de la résiliation du contrat de maîtrise d'œuvre par un syndicat des copropriétaires >>>> CA Paris, pôle 4, ch. 6, 2 déc. 2016, n° 15/06481 : JurisData n° 2016-025821 
  • Trouble anormal de voisinage : 20 000 € pour troubles de jouissance et 50 000 € pour dépréciation de la valeur vénale du bien. Raisons retenues : perte d'intimité évidente liée aux vues plongeantes sur le jardin et la piscine des victimes + dépréciation de la valeur vénale de la propriété (CA Nîmes, 2e chambre civile, section A, 17/11/2016, n° 15/01656) 
  • Assurance de responsabilité décennale : activité non garantie  En l'espèce, l'activité n'était pas garantie et l'assureur était fondé à opposer la non-garantie au maître de l'ouvrage ( Cass. 3e civ., 30 juin 2016, n° 15-18.206, P+B, S. c/ SA SMA :JurisData n° 2016-012854)
  • Vente d'immeuble  :  nullité d'un mandat de vente en raison de la date incertaine de son envoi par lettre simple  (Cass. 1ere civ, 28 septembre 2016) 
  • Vente d'immeuble et vices cachés : le gérant d'une société de marchand de biens est un professionnel de l'immobilier , conséquence : il ne peut pas opposer aux acquéreurs la clause contractuelle d'exclusion des vices cachés (Cour de cassation , chambre civile 3 , 13 juillet 2016 , N° de pourvoi: 15-16414 )
  • Enfin la reprise ! : article du Monde du 1 septembre 2016 sur la reprise du marché du logement neuf http://www.lemonde.fr/immobilier/
  • Attention au clause de conciliation préalable obligatoire dans les contrats de maîtrise d’œuvre notamment :  Fin de non-recevoir pour une Société qui a assigné son contradicteur aux fins de résiliation judiciaire d'un contrat et demande de paiement d'indemnité sans avoir préalablement mis en oeuvre une procédure de règlement amiable prévue au contrat (Cass. 3e civ., 19 mai 2016, n° 15-14.464, FS-P+B, Sté Thales Architecture c/ Sté Copvial : JurisData n° 2016-009404) 
  • Conséquences d’une sous-location prohibée sur AirBnB  : Un jugement du Tribunal d'Instance de Paris en date du 6 avril 2016 (11-15-000294) condamne le locataire à la somme de 5000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral au bénéfice du bailleur, en raison de la sous-location indue et notoire de l'appartement sur AirBnB pendant trois ans. 
  • Habiter un immeuble parisien suppose une tolérance accrue aux bruits : cet arrêt de la Cour d'Appel de Paris serait  transposable à la situation des appartements de la métropole lilloise. En effet, la Cour estime que des bruits de déplacements ponctuels de deux personnes dans un appartement de grande taille ou de fonctionnement de machines à laver ne sauraient constituer des troubles sonores anormaux pour les voisins du dessous. (Cour d'appel, Paris, Pôle 4, chambre 2, 11 Mai 2016 - n° 15/04007) 
  • De l'importance d'avoir un mandat pour un agent immobilier :  Cour de Cassation 1re civ., 6 avr. 2016, n° 15-14.631, F. >>>> la suite ici 
  • Projet d'investissement locatif et obligation précontractuelle : la Cour de cassation juge que la signature par les acquéreurs de l'acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation de 10 jours prévue à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation (Cass, 3e Civ, 7 Avril 2016 - n° 15-13.064)
  • Le gérant d'une société de construction engage sa responsabilité personnelle pour défaut de souscription à une assurance RC décennale : dans un arrêt du 10 mars 2016 (14-15326), la Cour de Cassation estime dans son attendu de principe que le gérant qui n'avait pas souscrit d'assurance décennale, avait commis une faute intentionnelle, constitutive d'une infraction pénale, et que la cour d'appel en a exactement déduit qu'il avait commis une faute séparable de ses fonctions sociales et engagé sa responsabilité personnelle. 
  • Bail d'habitation - Congé pour vendre : vente à un prix frauduleux :  Si le souhait de faire une plus-value ne caractérise pas de la part du bailleur l'intention frauduleuse, l'offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix dissuasif dans l'intention évidente d'empêcher le locataire d'exercer son droit de préemption constitue une fraude affectant l'acte juridique et justifiant son annulation. Le bien a été proposé à un prix de 215 000 euros alors qu'il résulte de l'attestation d'une agence immobilière produite par le bailleur lui-même que plusieurs appartements du même type dans la résidence sont à vendre à 140 000 euros, soit 50 % moins cher (CA Aix-en-Provence, 11e ch., sect. B, 22 oct. 2015, n° 14/15015, Géraldine B. c/ G.)
  • Chape : élément d'équipement ou élément constitutif d'un ouvrage ?  La Cour de Cassation dans un arrêt de novembre 2015 tranche pour la première solution et approuve l'arrêt d'une cour d'appel qui a déclaré prescrite l'action en indemnisation de désordres affectant une chape, cette chape n'étant pas un ouvrage mais un élément d'équipement dissociable et les désordres ne relevant ni de l'article 1792 du Code civil (garantie décennale) ni de l'article 1792-2 du même code (garantie biennale) (Chambre civile 3, 26 novembre 2015, 14-19.835, Publié au bulletin) 
  • Non-respect des règles d'habitabilité par le bailleur : la Cour de cassation estime que le bailleur a manqué à ses obligations et notamment celle de délivrer un logement décent. En vertu de l'article 27-2 du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine "tout logement doit comprendre une pièce de 9 mètres carrés au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à 2 mètres". Or, il est établi en l'espèce que le logement loué a une surface inférieure à 9 mètres carrés, plus exactement 8,70 mètres carrés, surface dont devait en outre être déduite celle du bac à douche installé dans un coin de la pièce et que ce logement ne répondait donc pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi  (Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, n° 14-22.754)
  • Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : Un arrêt de la Cour de Cassation du 15 octobre 2015 précise qu'en cas de nullité d'un CCMI la démolition doit constituer une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l'affectaient (Cass. 3e civ., 15 oct. 2015, n° 14-23.612, FS-P+B+R, Sté Trecobat c/ X.)
  • Baux d'habitation : Le décret n° 2015-1437 fixe la liste des pièces justificatives que le bailleur peut demander au candidat locataire et à sa caution dans le cadre de la location d'un logement nu ou meublé dans le parc locatif privé. Ce décret est entré en vigueur le 8 novembre 2015. (Retrouvez ici la liste de ces pièces) 
  • Édification d’une construction en violation des droits du voisin et responsabilité du constructeur :  Un arrêt de la Cour de Cassation ( Chambre civile 3, 15 octobre 2015, 14-24.553) approuve la Cour d'Appel qui a a constaté que, lors des travaux, il avait été pris appui sur un mur privatif contenant des ouvertures obturées par des parpaings, et relevé qu'il était manifeste qu'avant d'exécuter les travaux le GIE  (Groupement des entreprises du Bâtiment de la région de Châteaubourg) avait omis de consulter le titre de propriété de l'acquéreur ou d'en tirer les conséquences. La cour d'appel a pu en déduire qu'il avait manqué à son obligation de conseil en n'attirant pas l'attention du maître de l'ouvrage sur les risques d'édifier une construction en violation des droits du propriétaire du fonds voisin.
  • Réception des travaux inachevés : Un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de Cassation du 7 juillet 2015 a cassé l'arrêt d'une cour d'appel qui a refusé de prendre en compte un procès-verbal de réception au motif que l'ouvrage n'était pas achevé alors que l'achèvement n'est pas une condition de réception.
  • Présence d'insectes et responsabilité du diagnostiqueur  :  L'état parasitaire, annexé à l'acte de vente, garantit l'acquéreur contre le risque de présence de termites et autres insectes xylophages. La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné. Le diagnostiqueur doit donc réparer le préjudice matériel né du coût des travaux de réparation des dégâts causés par les insectes et le préjudice de jouissance subis par les acheteurs du fait du diagnostic erroné qui présentent un caractère certain  (Cass. ch. mixte, 8 juill. 2015, n° 13-26.686). 
  • Responsabilité de l'Assureur RC Décennal : nécessité d'un dommage de nature décennale dans le délai d'épreuve de 10 ans  :  En l'espèce, les maîtres de l'ouvrage ne démontraient pas que les défauts d'exécution affectant la couverture de leur maison se fussent traduits par un dommage de nature décennale au cours de la période de dix ans suivant la réception  (Cass. 3e civ., 20 mai 2015, n° 14-14.773) 
  • Information à destination des locataires : depuis le 8 août, le délai de préavis est ramené à 1 mois pour les locations vides en zone tendu (28 agglomérations dont Lille), et ceci indépendamment de la signature du bail.  
  • Action contre le vendeur  au titre des non-conformités apparentes : attention aux délais !  Un arrêt du 3 juin 2015 (Cass. 3e civ., 3 juin 2015, n° 14-15.796, FS-P+B+I ) rappelle que la suspension de la prescription prévue par l'article 2239 du Code civil n'est pas applicable au délai de forclusion. Aussi la désignation d'un expert n'a pas suspendu le délai d'un an de l'article 1642-1 du Code civil , seul délai applicable, et l'acquéreur qui n'a assigné au fond que le 10 décembre 2010, soit plus d'un an après la désignation de l'expert suivant l'ordonnance du 7 avril 2009, s'est trouvé forclos en son action.  
Avocat au Barreau de Lille
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