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Nicolas Papiachvili - Avocat au Barreau de Lille Immobilier & Construction


Avocat Droit Immobilier & Construction Lille & Hauts-de-France 

Avocat Associé au sein du Cabinet SIRIUS AVOCATS, chargé d'enseignement à la faculté de Lille II, j'interviens en Droit Immobilier et Droit de la Construction sur la métropole de Lille ainsi que partout en France.

Particulier ou professionnel, je vous accompagne dans tous vos litiges liés à des travaux de construction, ainsi que dans les différends que vous rencontrez lors de vente, achat ou de location d'immeuble.

En m'attachant à créer un lien de confiance avec vous, je saurai mettre en œuvre mon expertise technique, ma disponibilité et ma réactivité pour vous assister dans la résolution de votre problématique.
Vous avez fait construire : que faire en cas de désordres ? Suivez ICI mes conseils


Découvrez nos brèves d’actualité : 

Obligation de renseignement de l'architecte : il incombe à l’architecte chargé d’une opération de construction ou de réhabilitation de se renseigner sur la destination de l’immeuble au regard des normes d’accessibilité aux personnes handicapées (l'arrêt d'appel avait retenu que la destination locative de l’immeuble n’était pas dans le champ contractuel et que les normes d’accessibilité aux handicapés ne s’appliquent que lorsque l’ouvrage, individuel ou collectif, est destiné à la location)   Cour de cassation - Troisième chambre civile 12 octobre 2017 (16-23.982) 
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L'installeur d'une pompe à chaleur, nouveau débiteur de la garantie décennale : suivant un arrêt du 15 juin 2017, la Cour de Cassation opère un revirement de jurisprudence assez remarquée. Alors qu'il était jugé jusqu'à présent que les éléments d'équipement bénéficiant de la garantie décennale sont ceux qui ont été installés au moment de la réalisation de l'ouvrage (sauf s'ils étaient qualifiés eux-mêmes d'ouvrage) ; dans son considérant de principe, la Cour énonce que : " les désordres affectant des éléments d'équipement, dissociables ou non, d'origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu'ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ". En l'espèce une pompe à chaleur défectueuse installée postérieurement sur l'ouvrage. Vigilance donc à l'artisan (plombier ou chauffagiste), lequel devra alors supporter sur ses propres deniers les condamnations qui seraient prononcées à son encontre car habituellement non-assuré pour ce type de travaux au titre de la responsabilité décennale.   
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Responsabilité renforcées pour le diagnostiqueur amiante : un récent arrêt de la Cour de Cassation (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-21.942) énonce que si le diagnostiqueur veut échapper au risque de responsabilité, il ne peut pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel. Il doit l'étendre à tous sondages non destructifs (V. CSP, art. R. 1334-20, I, et R. 1334-21, I), notamment sonores, au-delà même de ce que prévoit l'actuelle norme NF X46-020, relative au repérage de matériaux et produits susceptibles de contenir de l'amiante dans les immeubles bâtis.
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Assurance dommages-ouvrage et obligation de résultat : il incombe à l'assureur dommages-ouvrage, tenu d'une obligation de préfinancer les travaux de nature à remédier efficacement aux désordres, de rapporter la preuve de l'absence de lien de causalité entre son intervention et le dommage (Cour de cassation , chambre civile 3, 29 juin 2017, N° 16-19634) 
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Auto-entrepreneur et clause de non-garantie des vices cachés : un auto-entrepreneur qui a réalisé des travaux d'aménagement de son hangar ne peut se prévaloir à l'égard des acquéreurs de l'exclusion contractuelle de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente. Si le vice caché trouve son origine dans les travaux réalisés, il est réputé constructeur suivant les dispositions des articles 1792 et suivants (Cass., 3e29 juin 2017, N°15-20646)
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Adjonction d'un élément d'équipement et responsabilité décennale : les désordres affectant des éléments d'équipement, dissociables ou non, d'origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu'ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination (Cour de cassation , 3e civ, 15 juin 2017, N° 16-19640). Ici, la Cour vient mettre un terme à la distinction opérée selon que l'élément d'équipement adjoint à l'existant relevait ou non de travaux de construction d'un ouvrage. 
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Absence de réception tacite des travaux et responsabilité contractuelle : confirmation du principe qu'en l'absence de réception seule la responsabilité contractuelle de l'entreprise eut être recherchée (Cass. 3e civ., 13 juill. 2017, n° 16-19.438, FS-P+B+I) 
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Action en garantie des vices cachés : La clause de non-garantie des vices cachés ne peut être invoquée par le vendeur qui, en sa qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux d'un garage automobile (Cass. civ. 3, 29 juin 2017, n° 16-18.087, FS-P+B+R+I) 
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Contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan : Travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution : la seule sanction du non-respect du formalisme est la nullité du contrat (préalablement prise en charge financière des travaux litigieux par le constructeur ) : Cass. 3e civ., 20 avr. 2017, n° 16-10.486
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Réception tacite : nonobstant la résiliation des marchés par le maître d'ouvrage, il y a lieu de caractériser une volonté non équivoque de recevoir les travaux. Dans cet arrêt du 18 mai 2017, la Cour de cassation indique que : " Mme X... avait pris possession de son appartement, en octobre 1999, avant l'achèvement des travaux et qu'à cette date, elle avait payé le montant des travaux déjà réalisés, ce qui laissait présumer sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage " la voie est ouverte pour rechercher la garantie des assureurs...
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Vous estimez que la construction de votre voisin est illicite ? Vous pouvez solliciter sa démolition. Il est évident que la prochaine fête des voisins est plutôt compromise mais il résulte d'un arrêt de la Cour de cassation du 20 avril 2017 (16-10367) que suite à une transformation irrégulière d'un cabanon et d'un ancien poulailler en maison d'habitation réalisée en limite de propriété; le voisin direct, subissant des nuisances, a obtenu sa démolition.
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Il est évident que la prochaine fête des voisins est plutôt compromise mais il résulte d'un arrêt de la Cour de cassation du 20 avril 2017 (16-10367) que suite à une transformation irrégulière d'un cabanon et d'un ancien poulailler en maison d'habitation réalisée en limite de propriété; le voisin direct, subissant des nuisances, a obtenu sa démolition.
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Nuisances générées par l'utilisation d'un ascenseur vétuste : responsabilité du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires, responsable des nuisances sonores causées au copropriétaire, doit effectuer les travaux destinés à faire cesser ces nuisances et indemniser le copropriétaire victime de ces nuisances du préjudice subi. CA Paris, pôle 4, ch. 2, 1er mars 2017, n° 10/03698 : JurisData n° 2017-003917 
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Gérant d'entreprise du bâtiment attention de bien assurer votre société : Le défaut de souscription d'une assurance de responsabilité décennale constitue une omission intentionnelle excédant la gestion normale d'une société et engage la responsabilité personnelle de son gérant (Cass. com., 6 déc. 2016, n° 14-25.626 : JurisData n° 2016-026053)
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Température d'ambiance d'une maison à 18° : responsabilité des locataires dans l'apparition des désordres du fait du maintien d'une température intérieure basse favorisant la condensation et par conséquence limitation de la réduction du loyer. CA Chambéry, 2e ch., 5 janv. 2017, n° 15/02278 : JurisData n° 2017-000378 
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Opposabilité à l'assureur d'un rapport d'expertise : nonobstant l'absence de participation d'un assureur aux opérations d'expertise, le rapport, permettant d'établir la réalité et l'étendue de la responsabilité de son assuré, lui est opposable dans la mesure où il a eu la possibilité d'en discuter les conclusions (jurisprudence constante : Cass. 3e civ., 29 sept. 2016, n° 15-16.342, P+B, Épx X. c/ Caisse d'assurance mutuelle du bâtiment et des travaux publics (CAMBTP) : JurisData n° 2016-019591) 
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Manquement contractuel du constructeur (architecte) : 68 134 € de dommages et intérêts (préjudice de jouissance) et validité de la résiliation du contrat de maîtrise d'œuvre par un syndicat des copropriétaires >>>> CA Paris, pôle 4, ch. 6, 2 déc. 2016, n° 15/06481 : JurisData n° 2016-025821 
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Trouble anormal de voisinage : 20 000 € pour troubles de jouissance et 50 000 € pour dépréciation de la valeur vénale du bien. Raisons retenues : perte d'intimité évidente liée aux vues plongeantes sur le jardin et la piscine des victimes + dépréciation de la valeur vénale de la propriété (CA Nîmes, 2e chambre civile, section A, 17/11/2016, n° 15/01656) 
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