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Actualités Droit Immobilier & Construction Lille

Découvrez nos brèves d’actualité : 

Que faire lorsque vous êtes convoqué à une expertise amiable ?
On parle ici d'une expertise amiable et non judiciaire.
En effet, si vous êtes convoqué à une expertise judiciaire, il est essentiel d'être présent et/ou représente, à défaut il pourra être statué à votre encontre sur les bases du futur rapport.
Ce n'est pas la même chose dans le cadre d'une expertise amiable (assurance, expertise technique privé). Un récent arrêt de la Cour de Cassation vient de nouveau atténuer la portée du rapport qui en découle en précisant que le Juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties par un technicien de son choix, nonobstant que la partie adverse y ait été régulièrement appelée.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 mai 2020, 19-16.278 19-16.279, Publié au bulletin
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Responsabilité de l'architecte pour manquement dans sa mission de suivi des travaux pour avoir accepté la poursuite du chantier malgré l'absence de conformité des travaux réalisés par l'entrepreneur
> Cass. 3e civ., 19 mars 2020, n° 18-25.585, P+B+I
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>> RESPONSABILITÉ DE L'AGENT IMMOBILIER POUR MANQUEMENT A SON OBLIGATION D'INFORMATION
Cour de cassation, 1re chambre civile, 14 Novembre 2019 – n° 18-21.971 
Il appartenait à l'agent immobilier de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire.
En application de ce principe, la Cour de cassation sanctionne un agent immobilier pour n'avoir pas consulté le titre de propriété du vendeur et ainsi pour ne pas avoir convenablement informé l'acquéreur.
L'action était engagée par des acquéreurs qui avaient refusé de réitérer la vente par acte authentique en invoquant une information substantielle, à savoir la réalisation de travaux dans l'immeuble liés à la présence de mérule, qui n'avait pas été portée à leur connaissance après l'expiration du délai de rétractation.
Cette décision s'insère dans le courant jurisprudentiel qui accentue les obligations d'information mises à la charge des professionnels de l'immobilier.
Il sera rappelé le principe suivant lequel l'agent immobilier doit s'informer pour informer ! 
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>> Responsabilité décennale de l'architecte !
Dans cet arrêt, l'architecte a été condamné à raison de l'établissement et du dépôt d'une demande de permis de construire sans tenir compte des contrainte du sol. 
Alors même qu'il n'était pas contesté que la mauvaise qualité des remblais, mis en oeuvre avant son intervention, était la cause exclusive des désordres compromettant la solidité de l’ouvrage. 
Néanmoins et en sa qualité de professionnel ce dernier engageait sa responsabilité. 
Cass. 3e civ., 21 nov. 2019, n° 16-23.509, FS-P+B+Ie.
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L'absence de saisine du Conseil régional de l’ordre des architectes aux fins de conciliation est inopposable au demandeur lorsque son action est fondée sur la garantie décennale : Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-15-286, FS-P+B+I
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On peut convoquer une entreprise à une réception par fax.
Nous le savons la réception doit être prononcée contradictoirement. La jurisprudence considère, de manière constante, que la réception prononcée hors la présence de l’entreprise ne la prive pas de son caractère contradictoire, dès lors que l’entreprise a été dûment convoquée par tout moyen.
Bien-sur, la prudence obligera une convocation par LRAR mais si vous recevez un fax, ne vous estimez pas être déchargé du caractère contradictoire. 
3e ch civ 07 mars 2019 (18-12.221)

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Du répit pour les architectes ?
Dans le cadre d’une opération de construction, j’ai souvent tendance à dire que l’architecte est « la poule aux oeufs d'or ». Alors que les entreprises n’existent plus ou ne sont pas garanties, l’architecte lui, nonobstant une faible part de responsabilité, peut endosser l’intégralité de la condamnation par le mécanisme de la responsabilité solidaire ou in solidum.  
À l’occasion de l’interprétation d’une clause limitative de responsabilité insérée dans un contrat de maîtrise d’œuvre, la Cour de cassation confirme ici que l’architecte est autorisé à prévoir que sa responsabilité ne pourra être engagée solidairement, ou in solidum, avec celle des autres intervenants à l’opération. 
On pourrait s’interroger sur la conformité de cette clause au regard des dispositions de l’article 1792-5 du code civil (toute clause d’un contrat qui a pour objet d’exclure ou de limiter la responsabilité légale des constructeurs est réputée non écrite) … sauf qu’en l’espèce le désordre est apparu en cours de chantier et c’est donc la responsabilité contractuelle du maître d’œuvre qui été recherchée, ceci expliquant cela… 
Civ. 3e, 14 févr. 2019, FS-P+B+I, n° 17-26.403

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Dans le cadre d'une action en nullité d'un contrat de vente, ne pas oublier de demander expressément la restitution du prix, qui n'est pas de droit, avec la remise en l'état des parties : " l'annulation d'une vente entraînant de plein droit la remise des parties en l'état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion, la cour d'appel n'était pas tenue, à défaut de demande expresse en ce sens, d'ordonner la restitution du prix en même temps que la reprise de la chose vendue " (Cass. 1re civ., 6 févr. 2019, n° 17-25.859, P+B)

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Attention à l'activité déclarée à l'assureur ❗️⚖️
Pour illustration : une activité relative à l’exécution de travaux d’étanchéité par procédé « Paralon » n'implique pas l’utilisation du procédé « Moplas SBS ». Cet arrêt donne l'occasion à la Cour de Cassation d’affirmer que la garantie décennale est strictement circonscrite à l’activité professionnelle déclarée par l’assuré, c’est-à-dire à la catégorie de travaux concernés ainsi que, le cas échéant, au procédé de construction utilisé (Civ. 3e, 8 nov. 2018, FS-P+B+I, n° 17-24.488)
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L’agent immobilier a droit à sa commission dès que le compromis est signé !
Dans cet arrêt du 10 octobre 2018 5 (N° 16-21.044), la Cour de Cassation semble atténuer sa position qui jusqu’à présent faisait référence à l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 dit Loi Hoguet qui dispose qu’ «aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération n’ayant pas été effectivement conclue». Seule une indemnité compensatrice pouvait éventuellement être envisagée.
Ici la Cour indique d’abord que «la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix» pour ensuite confirmer que le refus de réitérer des acquéreurs ne pouvait priver l’agent immobilier de son droit à rémunération.  

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Dans un arrêt destiné à la publication, la Cour de Cassation précise que le contrat d’entreprise prend fin à la réception de l’ouvrage, avec ou sans réserves . Elle censure la cour d'appel qui indiquait que tant que les réserves n'avaient pas été levées, le contrat était toujours en cours (Cass. 3e civ., 6 sept. 2018, n° 17-21.155, FS-P+B+I). Au surplus, et pour mémoire : obligation de résultat pour l'entrepreneur dans la levée des réserves
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Faute du notaire ?
Faits : Un notaire chargé de régulariser une VEFA avait demandé au vendeur une attestation d'assurance DO, qui s'est avérée être un faux.
✅ En appel, les acquéreurs ont obtenu la condamnation du notaire, estimant qu'il s'était contenté de l'attestation produite par le vendeur sans pour autant se livrer à des diligences complémentaires pour s'assurer de sa réalité.
❌ Mais l'arrêt est cassé, la 1er chambre estimant que : " de telles diligences ne s'imposaient au notaire qu'en présence d'éléments, qu'elle n'avait pas relevés, de nature à faire naître un doute sur l'existence et l'étendue des assurances obligatoires ". (Cour de cassation 27 juin 2018 N° 17-18582)
Pour la Haute juridiction, le notaire doit se livrer à des diligences complémentaires que s'il a un doute sur l’existence et l’étendue des assurances obligatoires.
Mais comment véritablement caractériser le doute ? ‍♂️
D'ailleurs, le doute est-il le même pour tous les notaires ?
Cette décision souffre, selon moi, d'une appréciation trop subjective qui aboutit à une insécurité juridique.
Quid aussi des préconisations à prendre pour les ventes avec des assurances provenant des compagnies en LPS de type ELITE, SFS, ... ?

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CCMI et TRAVAUX RÉSERVÉS : quelle conséquence de l’absence de clause manuscrite par laquelle le maître de l’ouvrage précise et accepte les travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu avec le constructeur ?
➡️ Condamnation du constructeur au coût de ses travaux ou nullité du contrat ?
RÉPONSE : la seule sanction de cette irrégularité est la nullité du contrat de CCMI. La Cour de Cassation maintient sa position rigoureuse sur les dispositions d'ordre public du CCMI (Cass. 3e civ., 21 juin 2018, n° 17-10.175, P+B+I)
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CCMI et responsabilité personnelle du gérant : En omettant de conclure un contrat de construction de maison individuelle et de souscrire une assurance de responsabilité décennale, le gérant commet des fautes séparables de ses fonctions sociales et engage sa responsabilité personnelle : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/564_7_39216.html 
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La faute d'un autre locateur d'ouvrage constitue-t-elle une cause étrangère, exonératoire de responsabilité ? NON : Rappel " les locateurs d'ouvrage ne peuvent s'exonérer de leur responsabilité de plein droit qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère et que la faute d'un autre locateur d'ouvrage ne constitue pas une telle cause " (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 avril 2018, 17-20.254, Inédit)

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Agent immobilier évincé > indemnisation par l'acquéreur fautif : même si celui qui visite un bien immobilier n'est pas débiteur de la commission, il est de principe que l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (CA Versailles, 5 avr. 2018, n° 16/05050 )
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Des travaux de modeste importance (au droit d'une toiture), sans incorporation de matériaux nouveaux à l'ouvrage, ne constituent pas un élément constitutif de l'ouvrage, et par conséquent empêche la mobilisation de la garantie décennale du constructeur... reste la voie de la responsabilité contractuelle (sous réserve de la solvabilité de l'entreprise)
(Cass. 3e civ., 28 févr. 2018, n° 17-13.478, P+B+R+I) 
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(Encore) un nouveau débiteur de la garantie décennale : le fabricant & fournisseur de béton !
"Mais attendu qu'ayant relevé que la société Lafarge, dont le préposé, présent sur les lieux lors du coulage des deux premières trames, avait donné au poseur des instructions techniques précises, notamment quant à l'inutilité de joints de fractionnement complémentaires, auxquelles le maçon, qui ne connaissait pas les caractéristiques du matériau sophistiqué fourni, s'était conformé, avait ainsi participé activement à la construction dont elle avait assumé la maîtrise d'oeuvre, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la société Lafarge n'était pas seulement intervenue comme fournisseur du matériau, mais en qualité de constructeur au sens de l'article 1792 du code civil, a légalement justifié sa décision de ce chef ;"
La responsabilité de l’entreprise en charge de la pose a quant à elle été écartée, alors que la Cour de cassation aurait pu estimer qu’en sa qualité de professionnel de la construction, l’entreprise était en mesure d’apprécier le bien-fondé des injonctions données par le fournisseur.
Civ. 3e, 28 févr. 2018, FS-P+B+I, n° 17-15.962
www.papiachvili-avocat.fr

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BTP : tout ce qui a changé au 1er janvier 2018 : avec notamment l'obligation pour tous les baux signés depuis le 1er janvier de comporter un diagnostic électrique et l’étanchéité à l’air qui devient un critère de décence et beaucoup d'autres à découvrir ici 

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