Commerçants de la Grand'Place : attention aux conséquences inattendues de la piétonisation sur votre loyer !

Depuis le 12 janvier 2025, la Grand'Place et ses ruelles adjacentes sont piétonnisées. Une transformation urbaine majoritairement saluée.

Mais cette piétonisation pourrait conduire votre bailleur à solliciter un déplafonnement des loyers commerciaux.

Et ce risque est bien réel, comme l’ont appris à leurs dépens des centaines de commerçants parisiens et lyonnais ces dernières années.

Le mécanisme ?

Une “modification des facteurs locaux de commercialité” permettant à votre bailleur de déplafonner le loyer commercial et de le fixer à la valeur locative.

Toutefois, ce déplafonnement est strictement encadré car votre bailleur doit apporter la preuve que cette piétonnisation a une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée.

Un arrêt récent illustre cette condition relative à l’incidence favorable sur l’activité commerciale : Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 septembre 2025 n° 24-13.288

Afin d’anticiper une éventuelle hausse de loyer, nous vous proposons de faire un point sur les conditions permettant de déplafonner le loyer commercial.

Si vous êtes preneur d’un bail commercial sur la Grand'Place ou dans les rues piétonisées, lisez attentivement ce qui suit.

Dans notre article, nous détaillons :

✅ Le cadre juridique précis du déplafonnement

✅ Les 6 étapes pour vous préparer

✅ Les arguments de défense à mobiliser

1.     LA PIETONNISATION DE LA GRAND'PLACE : UNE MODIFICATION NOTABLE DES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE

Le principe : Lors du renouvellement ou de la révision du bail, la hausse du loyer est « plafonnée ». Elle ne peut pas excéder la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) sur les 9 dernières années.

Mais il existe une exception notable : le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer à la valeur locative lorsqu’il démontre une modification significative des facteurs locaux de commercialité, soit la possibilité pour votre bailleur de fixer le nouveau loyer non plus en fonction d’un indice, mais à la « valeur locative de marché ». 

La jurisprudence donne des exemples variés de modification de facteurs locaux de commercialité tels que :

Une meilleure commercialité du quartier par la piétonisation d’une artère commerciale (CA Colmar, 15 mai 1996, n° 94/2206 : JurisData n° 1996-044331),

Des meilleures facilités d’accès au commerce du locataire par la création d’un parc de stationnement (CA Paris, 3 nov. 1999, n° 1998/16650: JurisData n° 1999-100710), ou l’ouverture d’une station de métro (CA Paris, 19 déc. 2012, n° 11/05387 : JurisData n° 2012-030395) ou d’une station de tramway à proximité (CA Aix-en-Provence, 19 nov. 2013, n° 2013/559 : JurisData n° 2013-026515),

L’augmentation de la population du quartier (CA Paris, 14 nov. 1997, n° 96/12372 : JurisData n° 1997-023411),

La construction de logements, commerces, bureaux ou d’un centre commercial dans le secteur concerné (CA Paris, 13 juin 1997, n° 96/02426 : JurisData n° 1997-021722. – CA Paris, 5 juin 2013, n° 11/13431: JurisData n° 2013-013358. – CA Paris, 16 oct. 2013, n° 11/12163 : JurisData n° 2013-024296).

La piétonisation d’un quartier commercial entre donc directement dans cette catégorie.

Pourquoi ?

Parce qu’elle est considérée par les juridictions comme améliorant significativement l’attractivité commerciale de la zone, augmentant la fréquentation piétonne, réduisant les nuisances sonores et créant un environnement plus propice au commerce.

2.     LE PRECEDENT QUI DOIT VOUS ALERTER

Paris : les Halles et le quartier piétonnier du Marais : une hausse signification des loyers

Après la rénovation et la piétonisation partielle du quartier des Halles dans les années 2010, de nombreux commerçants ont vu leurs bailleurs invoquer la modification des facteurs locaux de commercialité. Résultat : des augmentations de loyers pouvant atteindre 30 à 50% lors de la révision triennale, bien au-delà du plafonnement légal classique.

Dans le Marais, la piétonisation progressive de certaines rues a provoqué des vagues de déplafonnements successifs.

Certains commerçants ont vu leur loyer doubler en l’espace de quelques années, malgré des chiffres d’affaires qui n’augmentaient pas dans les mêmes proportions.

La piétonisation du 12 janvier 2025 réunit tous les critères d’une modification des facteurs locaux de commercialité :

- Zone centrale prestigieuse : la Grand’Place est le cœur historique et touristique de Lille

- Ampleur significative : la totalité de la place et des ruelles adjacentes

- Amélioration objective : sécurité accrue, confort de déambulation, attractivité renforcée

- Impact sur la fréquentation : afflux piéton prévisible, particulièrement en période estivale et lors d’événements

Autrement dit, tous les éléments sont réunis pour qu’un bailleur puisse légitimement demander le déplafonnement de votre loyer lors de la prochaine révision triennale.

3.     LES CONDITIONS QUE LE BAILLEUR DOIT REUNIR

Pour obtenir le déplafonnement, votre bailleur devra démontrer que :

1.     Une modification notable des facteurs locaux de commercialité est intervenue. La piétonisation en fait clairement partie, au même titre que l’ouverture d’une station de métro, la création d’une zone touristique, ou l’aménagement urbain majeur.

2.     Une incidence favorable sur le commerce du locataire (Exemple : la piétonnisation permet d’attirer de nouvelles enseignes, facilite le passage des piétons ce qui provoque un réel effet attractif pour la clientèle : Cour d’appel, Orléans, Chambre commerciale économique et financière, 2 Avril 2020 n°19/01417)

Autrement dit, la piétonnisation, à elle seule, ne suffit pas à faire augmenter le loyer et il appartient à votre bailleur de prouver cette incidence favorable.

4.     LE DEPLAFONNEMENT DU LOYER COMMERCIAL

En cas de modification des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable pour votre activité, le déplafonnement des loyers peut être demandé dans le cadre d’une révision triennale ou lors du renouvellement.

A retenir (révision) : la révision triennale légale peut intervenir tous les 3 ans à compter du début du bail en cours ou de la précédente révision par révision.

Votre bailleur doit vous transmettre une LRAR ou un acte d’Huissier de Justice avec la mention du nouveau loyer demandé. Une procédure judiciaire pourra être mise en œuvre faute d’accord.

A retenir (renouvellement): le bailleur doit respecter un préavis de 6 mois minimum pour vous adresser, par LRAR ou acte d’Huissier de Justice, un congé avec offre de renouvellement.

En principe, le loyer révisé ou renouvelé doit être plafonné à la variation de l’ILC ou de l’ILAT.

Mais existe donc ici cette exception qui permet au bailleur de solliciter le déplafonnement du loyer commercial en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialités ayant une incidence favorable pour le preneur.

En cas de révision triennale votre bailleur doit prouver que la modification des facteurs locaux de commercialité a entrainé une variation de plus de 10% de la valeur locative. (Art. L145-38 alinéa 3 du code du commerce)

Exemple (déplafonnement révision)

Loyer en cours : 40 000 € HT HC 

Événement invoqué par le bailleur pour obtenir le déplafonnement dans le cadre de la révision triennale entre 2022 et 2025 :

– piétonnisation complète de la rue

– création d’une station de tramway à 50 mètres

– implantation de plusieurs enseignes nationales

– hausse documentée du flux piéton (par exemple +30 % selon données municipales)

Votre bailleur pourra consulter un Expert en immobilier afin de déterminer l’incidence de ces événements sur votre activité commercial.

Dans notre exemple, l’Expert retient que la valeur locative de marché s’élève à la somme de 65 000 € HT HC soit +62,5 % par rapport au loyer antérieur permettant au bailleur de solliciter le déplafonnement.

Le danger en cas de piétonnisation ayant une incidence favorable : En cas de déplafonnement, le loyer peut être fixé à la valeur locative.

La protection du preneur : la loi PINEL a instauré un mécanisme de « lissage du déplafonnement » afin de ne pas conduire à une augmentation annuelle de plus de 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

ATTENTION A VOTRE BAIL COMMERCIAL : le mécanisme du lissage est supplétif de volonté et de nombreux baux commerciaux « pro bailleur » exclut purement et simplement cette protection du preneur.

5.     VOTRE PLAN D’ACTION IMMEDIAT : 6 ETAPES POUR ANTICIPER

1. Vérifiez la date de votre prochaine révision triennale (maintenant)

Analyser votre bail commercial et identifiez précisément la date de votre prochaine échéance triennale.

Si elle intervient en 2026, vous êtes dans la zone de risque immédiat. Si elle est plus lointaine, vous avez une marge de manœuvre pour préparer votre défense. Vérifier également que votre bail commercial n’exclut pas le lissage du déplafonnement !

2. Constituez un dossier de preuve économique (0-3 mois)

Rassemblez dès maintenant tous les éléments permettant de relativiser l’impact de la piétonisation sur votre activité :

- Évolution réelle de votre chiffre d’affaires mensuel depuis janvier 2025

- Relevés de fréquentation (si vous les mesurez)

- Problèmes rencontrés : difficultés d’accès pour les livraisons, perte de clientèle motorisée, nuisances liées aux travaux préalables

- Charges supplémentaires (adaptation de vos horaires de livraison, coûts logistiques)

Ces éléments pourront contrebalancer l’argument du bailleur selon lequel la piétonisation justifie automatiquement une hausse massive du loyer.

Ces exemples sont fréquemment invoqués par les commerçants exploitant un fonds de commerce en zone piétonne tel qu’à Lyon https://www.lyon-entreprises.com/actualites/article/presquile-de-lyon-une-etape-majeure-franchie-avec-la-pietonnisation-de-la-rue-de-la-republique ou Nancy : https://www.cl-avocats.org/post/pi%C3%A9tonnisation-%C3%A0-nancy-le-tribunal-administratif-rejette-le-recours-des-commer%C3%A7ants

3. Faites réaliser une étude de marché locatif (3-6 mois avant révision)

Anticipez l’expertise que fera votre bailleur. Faites analyser par un professionnel (expert immobilier, avocat spécialisé) l’impact de la piétonnisation sur votre commerce.

Objectif : disposer d’une contre-expertise fiable si votre bailleur surestime la valeur locative.

4. Analysez les failles possibles dans la demande du bailleur

Le déplafonnement n’est pas automatique.

 Votre bailleur doit respecter des conditions strictes. Plusieurs axes de contestation existent :

- La modification est-elle suffisamment notable ? Si la Grand’Place était déjà en partie piétonne lors de certains événements, l’argument peut être affaibli.

- La modification a-t-elle une incidence favorable sur votre activité ?

- En cas de révision triennale, la preuve des 10% d’augmentation de la valeur locative est-elle justifiée ?

- Votre bailleur a-t-il respecté les délais de procédure et le formalisme ? 

- Les facteurs négatifs sont-ils pris en compte ? Travaux perturbateurs, difficultés d’accès, perte de visibilité automobile…

5. Négociez avant l’assignation

Si votre bailleur manifeste son intention de demander un déplafonnement (lettre, discussion informelle), ne restez pas passif.

Proposez une négociation amiable avec des arguments factuels :

- Une augmentation progressive et modérée plutôt qu’un choc brutal (mécanisme du lissage)

- La prise en compte de vos investissements dans le local

- Les incertitudes économiques actuelles pesant sur la restauration

Une transaction amiable bien négociée est souvent préférable à une bataille judiciaire coûteuse et incertaine.

6. Consultez un avocat expert en droit immobilier

Le déplafonnement des loyers commerciaux est une matière technique qui nécessite une expertise juridique.

Les enjeux financiers sont considérables : sur un bail de 9 ans, une augmentation de 30% du loyer peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros de surcoût.

Un avocat aguerri de cette matière pourra :

- Analyser votre bail et identifier les clauses protectrices

- Contester la demande de déplafonnement si les conditions ne sont pas remplies

- Négocier un accord amiable équilibré

- Vous représenter devant le juge des loyers commerciaux si nécessaire