Cabinet Papiachvili
677 Av. de la République 59800 Lille
Date :
12/12/2023
Vente immobilière : zoom sur la garantie des vices cachés
En principe, la loi protège l’acquéreur d’un bien immobilier de toute mauvaise surprise, en mettant à la charge du vendeur une garantie des vices cachés : en cas de défaut non apparent au moment de la vente, qui diminue fortement l’usage du bien, l’acheteur obtient une réduction du prix ou l’annulation de la vente. Mais en pratique, la plupart des contrats de vente immobilière excluent conventionnellement cette garantie. Comment agir dans ces conditions ? En tant qu’acheteur, des recours subsistent.
Le professionnel de l’immobilier ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés
Lorsque le vendeur est un professionnel de l’immobilier, toute clause limitative ou d’exclusion de la garantie des vices cachés est réputée non écrite. Si vous achetez auprès d’un marchand de biens ou d’un constructeur, par exemple, vous êtes protégé. La jurisprudence étend progressivement la qualification de professionnel de l’immobilier, la Cour de cassation jugeant notamment que :
Une SCI patrimoniale est un professionnel de l’immobilier, tenue de garantir les vices cachés.
Le professionnel de l’immobilier, qui ne vend pas dans le cadre de son activité mais à des fins personnelles, est considéré comme un vendeur professionnel.
Le vendeur particulier ne peut se prévaloir de l’exclusion de garantie sur les travaux qu’il a lui-même effectués dans le bien.
LE VENDEUR DE MAUVAISE FOI EST TENU DE GARANTIR LES VICES CACHÉS
Lorsque le vendeur ne peut être qualifié de professionnel de l’immobilier, vous pouvez faire jouer la garantie des vices cachés à une condition : vous parvenez à prouver que le vendeur avait connaissance du défaut, qu’il a sciemment dissimulé.
La majorité des contrats de vente immobilière excluent la garantie des vices cachés du vendeur. Dans la plupart des cas, l’acheteur n’a donc d’autre moyen que de prouver, le cas échéant, la mauvaise foi du vendeur. L’aide d’un avocat spécialisé en droit immobilier est souvent requise.
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Notaire et agent immobilier : quelles responsabilités ?
L’agent immobilier et le notaire sont tenus à une obligation d’information renforcée. À des conditions strictes, la justice a eu l’occasion de condamner ces intervenants à la vente sur le fondement d’un vice caché, solidairement du vendeur.
Achat immobilier : les précautions indispensables
Au moment d’acheter un bien immobilier, veillez aux éléments suivants :
Les diagnostics techniques : établis par des professionnels certifiés, les diagnostics vous renseignent notamment sur l’état des installations électriques.
Les PV d’AG : consulter les procès-verbaux des assemblées générales vous permet d’anticiper des travaux qui s’avèrent nécessaires eu égard à l’état de l’immeuble.