Garantie décennale : qui en est véritablement le bénéficiaire ?

L'article 1792 du Code civil vise "le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage". Mais le maître de l'ouvrage n'est pas toujours celui qu'on imagine…

Une situation concrète, rencontrée récemment au cabinet, illustre parfaitement l'enjeu.

Un gérant de brasserie à Mouvaux fait réaliser des travaux dans le local qu'il occupe en qualité de preneur à bail. Après réception, des fissures structurelles apparaissent.

Réflexe immédiat : agir en garantie décennale contre le constructeur.

Mais une difficulté surgit : ce gérant peut-il se prévaloir de la qualité de maître d'ouvrage ?

La Cour de cassation répond clairement dans un arrêt du 19 février 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-11.092) : "Seul le propriétaire de l'ouvrage ou le titulaire d'un droit à construire peut se prévaloir de la qualité de maître d'ouvrage."

La garantie décennale n'est donc pas attachée à celui qui commande les travaux, mais à celui qui détient un droit réel sur l'ouvrage. En l'espèce : le bailleur, et non le preneur.

Mais comme d’habitude, il existe des exceptions.

Pour exemple : une clause dite de différé d'accession insérée dans le bail commercial peut conférer au preneur la propriété des ouvrages jusqu'à l'expiration du bail, lui ouvrant ainsi l'action décennale.

À retenir : avant d'agir en garantie décennale, identifier précisément le titulaire de l'action n'est pas une formalité. C'est une condition de recevabilité.